Covid : l’inexorable chute de l’immobilier

La crise du Covid entraînera de multiples conséquences sur le monde qui nous entoure. L’immobilier risque d’être l’un des domaines économiques les plus touchés par le Covid.

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I/ Etat des lieux de l’immobilier avant le Covid

1/ Offre et demande

La demande a toujours été très importante à Paris. Toutefois, il convient de différencier la demande de la demande solvable.

Qu’est-ce que la demande solvable? Il s’agit tout simplement des personnes qui ont l’envie et les moyens financiers d’acheter à Paris. En d’autres termes, beaucoup de personnes souhaitent probablement acheter à Paris. Par contre, le nombre de personnes qui peuvent acheter à Paris est en fait très réduit.

2/ Déconnexion des prix de l’immobilier avec les fondamentaux de l’économie

Les travaux de Friggit montrent que les prix de l’immobilier se sont envolés par rapport aux revenus des ménages.

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Fig 1: Indice de prix, nombre et montant des ventes de logements anciens et indice des loyers rapportés à leur tendance longue respective et durée d’emprunt pour acheter le même logement (1)

                                                                                                          covid le tunnel friggit permet de prevoir la baisse ineluctable du prix de l immobilier a paris

Fig 2: Indices de prix des logements                                                                                                             

Les courbes ci-dessus montrent que les prix sont extrêmement hauts, et surtout déconnectés des revenus des ménages.

Pour rappel, un marché sain se caractérise par un indice des prix de logement contenu dans le tunnel de Friggit indiqué en figure 2. On en est très loin, notamment à Paris.

Il s’agit donc bien d’une bulle immobilière.

3/ Accès au crédit

Toutefois, ces prix hauts ont pu se maintenir, en augmentant artificiellement le pouvoir d’achat des emprunteurs. Ceux-ci ont massivement pu accéder au crédit du fait de politiques institutionnelles très favorables pendant de nombreuses années.

De plus l’abaissement des taux directeurs de la BCE de 2008 à 2017 a permis de faciliter cet accès au crédit grâce à des taux d’emprunt très bas.

Ces politiques ont permis de favoriser l’accès au crédit de ménages qui n’auraient pas pu y accéder dans des conditions d’emprunt habituelles. Par conséquent, elles sont artificiellement augmenté la demande solvable pendant de nombreuses années.

En d’autres termes, le marché immobilier est maintenu à des taux élevé uniquement par des perfusions de liquidités permettant des taux d’emprunt bas. La moindre remontée des taux fera exploser la bulle.

4/ Synthèse

La situation immobilière à Paris est une bulle immobilière, avant la crise du Covid. Les déterminants fondamentaux ne permettent pas la stabilisation naturelle de tels niveaux de prix. Ces niveaux de prix sont vulnérables à n’importe quelle perturbation du taux de crédit ou de la demande solvable.

II/ Influence du Covid sur l’immobilier à Paris

Les prix respectent la loi de l’offre et la demande. Ils dépendent donc de la demande solvable. La demande solvable elle-même dépend des fonds:

  • disponibles chez l’acheteur (revenus)
  • potentiels (accès au crédit et taux d’emprunt)

covid la baisse ineluctable du prix de l immobilier a paris due la baisse des revenus et de l'acces au credit1/ Quelle influence du Covid sur le désir d’achat immobilier à Paris?

Le désir d’achat nécessite un engagement sur le long terme. Il nécessite par conséquent:

  • confiance dans l’avenir. Or la crise du Covid entraîne au contraire une grande incertitude par rapport à l’avenir.
  • choix robuste du lieu de vie. La crise du Covid a au contraire entraîné le désir pour beaucoup de personnes de bénéficier de davantage d’espaces et d’extérieur, notamment chez les CSP+ qui constituent l’essentiel de la demande solvable.
  • le développement des métiers ne nécessitant pas une présence physique avait déjà contribué à diminuer la nécessité d’habiter une grande métropole. L’encouragement massif au télétravail va encore augmenter cette tendance.

La crise sanitaire attaque donc frontalement les déterminants psychiques qui concouraient jusque-là au maintien de la bulle immobilière.

2/ Quelle influence du Covid sur les revenus ?

De toute évidence, les répercussions économiques seront lourdes. La plupart des ménages verront leurs revenus baisser.

3/ Quelle influence du Covid sur l’accès au crédit immobilier ?

La friabilité de la situation économique des ménages va forcément diminuer leur accès au crédit. Du reste cette tendance avait déjà débuter bien avant la crise du Covid.

Par ailleurs, le besoin de liquidités risque d’entraîner une remontée des taux d’emprunts.

4/ Synthèse

La crise du Covid ne peut qu’avoir un impact très négatif sur le marché immobilier.

III/ Conclusion générale

La situation de l’immobilier parisien était déjà fragile avant la crise du Covid. Cette crise va saper encore plus profondément les déterminants psychiques essentiels dans le maintien des fondamentaux économiques.

En conséquence, notre analyse laisse penser que le marché va non seulement baisser, mais probablement s’effondrer.

Nos conseils

  • Aux vendeurs: vendre le plus rapidement possible pour encaisser une éventuelle plus-value ou simplement ne pas perdre de valeur
  • Aux locataires: rester en location pour accumuler de l’apport.

(1) Source: CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, DGFiP (MEDOC) & Banque de France.  Sur le prix des logements anciens

Image par Sebastian Wagner